Il catasto 'cambia' la casa, valgono l'affaccio e i mq. L'effetto sulle tasse
(di
Corrado Chiominto)
Niente più vani catastali ma metri quadrati. Addio alla classificazione che contiene anche case popolari e ultrapopolari (oramai inesistenti) ma anche immobili di lusso: il valore concreto della nostra casa sarà adeguato al mercato e legato sia alle caratteristiche della zona di appartenenza, tenendo conto dei servizi pubblici disponibili, sia alle particolarità del singolo immobile, come l’affaccio e il piano.
Niente più vani catastali ma metri quadrati. Addio alla classificazione che contiene anche case popolari e ultrapopolari (oramai inesistenti) ma anche immobili di lusso: il valore concreto della nostra casa sarà adeguato al mercato e legato sia alle caratteristiche della zona di appartenenza, tenendo conto dei servizi pubblici disponibili, sia alle particolarità del singolo immobile, come l’affaccio e il piano.
La
rivoluzione per il Catasto è in rampa di lancio. E forse approda domani in Consiglio dei Ministri.
Ma il vero nodo della
riorganizzazione dell’imponente archivio immobiliare pubblico sarà l’impatto che
le novità porteranno per le tasche degli italiani, per le tasse da pagare. Certo è prevista l’invarianza
di gettito: veniva considerata a livello nazionale e, viste le differenze
territoriali, avrebbero comportato alleggerimenti ed aggravi. Ora invece
sarebbe previsto di mantenere l’invarianza anche a livello ‘’locale’’ e ‘’comunale’’.
Certo l’ esperienza insegna che l'arrivo
di innovazioni fiscali, soprattutto in campo immobiliare, si traduce
automaticamente in un aumento delle tasse. Difficile non pensare che questo
accadrà anche con l'arrivo del nuovo catasto. Il ''riequilibrio'' del valori
delle case, differenzati sul territorio anche perchè costruiti nel tempo, con
una modifica costante dei valori di accatastamento, porterà un nuovo equilibrio
di sistema. Ma non è detto che inciderà sui singoli proprietari.
Non è solo un problema di volontà politica. E' sostanzialmente un nodo tecnico. E il diavolo, in un sistema così complesso come quello immobiliare, è nei dettagli.
Non è solo un problema di volontà politica. E' sostanzialmente un nodo tecnico. E il diavolo, in un sistema così complesso come quello immobiliare, è nei dettagli.
Appare fin d'ora scontato che l'adeguamento dei valori catastali a quelli commerciali (viene presa la media degli ultimi tre anni che emerge dagli atti di acquisto e in quelli di affitto) farà lievitare le rendite e quindi sarà necessario un adeguamento al ribasso delle aliquote. Qualche esempio? Difficile non immaginare che l'adeguamento che riguarderà gli immobili nella città di Frosinone, che secondo i primi calcoli dell'Agenzia delle Entrate vedono una differenza del 227% tra valori catastali e valori di mercato, non si traduranno alla fine in un aggravio fiscale.
Le aliquote attuali dovrebbero essere tagliate ad un terzo. Lo stesso
discorso può essere fatto per Milano (105,0% di differenza) , Torino (100,2%),
Napoli (130,5%) e Roma (59,8%) .
Apparentemente - ma correttivi potrebbero essere introdotti - il sistema non sembra favorire l'equità anche la drastica semplificazione delle categorie catastali. E' una legge tributaria incontrovertibile: la semplificazione è inversamente proporzionale all'equita e tra i due criteri bisogna trovare sempre un equilibrio.
Ecco cosa sembra profilarsi. Oggi le case di lusso (categoria A/1) sono differenziate da quelle di tipo civile (A/2), economico (A/3), popolare (A/4) e ultrapopolare (A/5). (eccole l'attuale classificazione). In futuro finiranno tutte nella Categoria O1 (Ordinaria 1) nella quale saranno inserite tutte le ''Abitazioni in fabbricati residenziali plurifamiliari o promiscui''. Solo che - tanto per fare un esempio - le prime case di lusso (cioè di categoria A/1) al momento pagano l'Imu e la Tares. Le altre solo la Tasi. Si potrebbe dire: sono due imposte destinate ad essere superate dalla nuova Local Tax. Ma al momento la situazione è differenziata mentre nel progetto di nuovo catasto no. La cancellazione dell'Imu sugli immobili di lusso - è certo - andrà in controtendenza rispetto ad un'equità che non può essere solo numerica, catastale, ma che deve arrivare anche alle tasche degli italiani.
Ma ecco alcune informazioni su come funzionerà il sistema di ''valori'' del nuovo catasto.
1) IL VALORE PATRIMONIALE: La prima rivoluzione è la previsione non solo di valori di ''reddito'' (come ora) ma anche del valore patrimoniale dell'immobile. Per quest'ultimo si terrà conto dei ''valori medi'' del mercato nel triennio 2012-14. Chiaro che non in tutte le zone questo sarà possibile. In questo caso si useranno altri elementi.
2) DUE SOLI GRUPPI DI CATEGORIE: Tutti gli immobili saranno divisi a seconda delle destinazioni d'uso in due grandi gruppi: unità Ordinarie (O) e unità Speciali (S). Le ordinarie saranno divise in 8 categorie, differenti rispetto alle 26 attuali. Eccole. O/1 Abitazioni in fabbricati residenziali plurifamiliari o promiscui; O/2 Abitazioni in fabbricari residenziali unifamiliari, plurifamiliari isolati o a schiera; O/3 Abitazione tipiche dei luoghi; O/4 Uffici, Studi e lavoboratori professionali; O/5 Cantine , Soffitte e simili; O/6 Posti auto coperti, posti auto scoperti su aree private, locali per rimesse di veicoli; O/7 Negozi, Laboratori artigianali e locali assimilabili; O/8 Magazzini, Locali da deposito e tettoie. Qualche curiosità: le cantine e le soffitte avranno lo stesso sistema di valori, sia se sono accatastate sia se non lo sono, divetano unità pertinenziali; nei negozi scompare la differenza tra zona principale e retronegozio; i castelli passano nelle categorie speciali.
3) GLI AMBITI TERRITORIALI: Il territorio, poi, sarà diviso in ambiti territoriali. Si chiameranno zone Omi (Osservatorio Mercato Immobiliare) e potranno essere porzioni di aree comunali, ma anche aree che superano più comuni.
Apparentemente - ma correttivi potrebbero essere introdotti - il sistema non sembra favorire l'equità anche la drastica semplificazione delle categorie catastali. E' una legge tributaria incontrovertibile: la semplificazione è inversamente proporzionale all'equita e tra i due criteri bisogna trovare sempre un equilibrio.
Ecco cosa sembra profilarsi. Oggi le case di lusso (categoria A/1) sono differenziate da quelle di tipo civile (A/2), economico (A/3), popolare (A/4) e ultrapopolare (A/5). (eccole l'attuale classificazione). In futuro finiranno tutte nella Categoria O1 (Ordinaria 1) nella quale saranno inserite tutte le ''Abitazioni in fabbricati residenziali plurifamiliari o promiscui''. Solo che - tanto per fare un esempio - le prime case di lusso (cioè di categoria A/1) al momento pagano l'Imu e la Tares. Le altre solo la Tasi. Si potrebbe dire: sono due imposte destinate ad essere superate dalla nuova Local Tax. Ma al momento la situazione è differenziata mentre nel progetto di nuovo catasto no. La cancellazione dell'Imu sugli immobili di lusso - è certo - andrà in controtendenza rispetto ad un'equità che non può essere solo numerica, catastale, ma che deve arrivare anche alle tasche degli italiani.
Ma ecco alcune informazioni su come funzionerà il sistema di ''valori'' del nuovo catasto.
1) IL VALORE PATRIMONIALE: La prima rivoluzione è la previsione non solo di valori di ''reddito'' (come ora) ma anche del valore patrimoniale dell'immobile. Per quest'ultimo si terrà conto dei ''valori medi'' del mercato nel triennio 2012-14. Chiaro che non in tutte le zone questo sarà possibile. In questo caso si useranno altri elementi.
2) DUE SOLI GRUPPI DI CATEGORIE: Tutti gli immobili saranno divisi a seconda delle destinazioni d'uso in due grandi gruppi: unità Ordinarie (O) e unità Speciali (S). Le ordinarie saranno divise in 8 categorie, differenti rispetto alle 26 attuali. Eccole. O/1 Abitazioni in fabbricati residenziali plurifamiliari o promiscui; O/2 Abitazioni in fabbricari residenziali unifamiliari, plurifamiliari isolati o a schiera; O/3 Abitazione tipiche dei luoghi; O/4 Uffici, Studi e lavoboratori professionali; O/5 Cantine , Soffitte e simili; O/6 Posti auto coperti, posti auto scoperti su aree private, locali per rimesse di veicoli; O/7 Negozi, Laboratori artigianali e locali assimilabili; O/8 Magazzini, Locali da deposito e tettoie. Qualche curiosità: le cantine e le soffitte avranno lo stesso sistema di valori, sia se sono accatastate sia se non lo sono, divetano unità pertinenziali; nei negozi scompare la differenza tra zona principale e retronegozio; i castelli passano nelle categorie speciali.
3) GLI AMBITI TERRITORIALI: Il territorio, poi, sarà diviso in ambiti territoriali. Si chiameranno zone Omi (Osservatorio Mercato Immobiliare) e potranno essere porzioni di aree comunali, ma anche aree che superano più comuni.
4) COME SI CALCOLERA' IL VALORE: Il valore di una singola unità immobiliare sarà dato dal valore unitario della propria categoria in una singola zona Omi. A questo si applicheranno dei correttivi ''accrescitivi o diminutivi''. Il risultato andrà moltiplicato per la superficie in metri quadri dell'unità immobiliare. Quindi addio vani catastali.
5) I FATTORI CHE MODIFICANO IL VALORE: Ovviamente le motivazioni che faranno discostare il valore del singolo immobile da quello della zona di riferimento sono dovute alla posizione e alle qualità edilizie. In sintesi, se l'immobile gode di molti servizi varrà di più. Lo stesso se gli sono state fatte migliorie (tipo ristrutturazioni registrate al catasto). Per le abitazioni residenziali della Categoria O/1 al momento si punta a tener conto di 7 criteri: l'intorno, la tipologia edilizia, lo stato di conservazione e la presenza dell'ascensore (che riguardano l'intero fabbricato) ma anche la superficie, il livello del piano e l'affaccio (che caratterizzano la singola unità immobiliare)
6) I TEMPI: Si parte il primo luglio con il campionamento degli immobili che dovrà terminare nel giugno 2016. Le funzioni statistiche per dare i valori agli immobili dovranno essere completate entro il giugno 2018 ma il termine ultimo delle attività è previsto per il 30 novembre 2019, in tempo per avviare il nuovo sistema nel 2020.
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