Nuovo catasto e rischio di stangata. Le cose da sapere

   (di Corrado Chiominto)

    L'esperienza insegna che l'arrivo di innovazioni fiscali si traduce automaticamente in un aumento delle tasse. Difficile non pensare che questo accadrà anche con l'arrivo del nuovo catasto. Il ''riequilibrio'' del valori delle case, differenzati sul territorio anche perchè costruiti nel tempo, con una modifica costante dei valori di accatastamento, porterà un nuovo equilibrio di sistema. Ma non è detto che inciderà sui singoli proprietari.

    I meccanismi che il governo sta mettendo in piedi, con l'attuazione della delega, sono attentamente studiati e razionali. Ma, nonostante la promessa scritta nero su bianco anche nel testo che illustra la delega, difficilmente ci sarà una  ''la sostanziale invianza di gettito complessivo delle imposte erariali e locali (Imu, Tasi e altri balzelli locali)".

     Non è solo un problema di volontà politica. E' sostanzialmente un nodo tecnico. E il diavolo, in un sistema così complesso come quello immobiliare, è nei dettagli.

     I cittadini dovranno tenere gli occhi ben aperti nel processo che si apre a luglio e prosegue nei prossimi 4 anni per evitare che errori compiuti possano penalizzarli. Questo post serve a fornire proprio qualche elemento di informazione e di riflessione. Già perchè solo la conoscenza  dei meccanismi di valutazione degli immobili - e alcuni rischi che già ora sono visibili - consentirà di evitare che questa rivoluzione si traduca sì in un processo di equità collettiva, ma anche in un immotivato aggravio sul singolo immobile.

     Appare fin d'ora scontato che l'adeguamento dei valori catastali a quelli commerciali (viene presa la media degli ultimi tre anni che emerge dagli atti di acquisto e in quelli di affitto) farà lievitare le rendite e quindi sarà necessario un adeguamento al ribasso delle aliquote. Qualche esempio? Difficile non immaginare che l'adeguamento che riguarderà gli immobili nella città di Frosinone, che secondo i primi calcoli dell'Agenzia delle Entrate vedono una differenza del 227% tra valori catastali e valori di mercato, non si traduranno alla fine in un aggravio fiscale.

Le aliquote attuali dovrebbero essere tagliate ad un terzo. Lo stesso discorso può essere fatto per Milano (105,0% di differenza) , Torino (100,2%), Napoli (130,5%) e Roma (59,8%) .

     Apparentemente - ma correttivi potrebbero essere introdotti - il sistema non sembra favorire l'equità anche la drastica semplificazione delle categorie catastali. E' una legge tributaria incontrovertibile: la semplificazione è inversamente proporzionale all'equita e tra i due criteri bisogna trovare sempre un equilibrio.

      Ecco cosa sembra profilarsi.  Oggi le case di lusso (categoria A/1) sono differenziate da quelle di tipo civile (A/2), economico (A/3), popolare (A/4) e ultrapopolare (A/5).  (eccole l'attuale classificazione).  In futuro finiranno tutte nella Categoria O1 (Ordinaria 1) nella quale saranno inserite tutte le ''Abitazioni in fabbricati residenziali plurifamiliari o promiscui''. Solo che - tanto per fare un esempio - le prime case di lusso (cioè di categoria A/1) al momento pagano l'Imu e la Tares. Le altre solo la Tasi. Si potrebbe dire: sono due imposte destinate ad essere superate dalla nuova Local Tax. Ma al momento la situazione è differenziata mentre nel progetto di nuovo catasto no. La cancellazione dell'Imu sugli immobili di lusso - è certo - andrà in controtendenza rispetto ad un'equità che non può essere solo numerica, catastale, ma che deve arrivare anche alle tasche degli italiani.

       L'altro nodo da scogliere, poi, riguarda l'estensione territoriale su cui si applica l'''invarianza di gettito''. E' chiaro che se sarà nazionale intere aree del Paese dovranno pagare di più, altre di meno: con il rischio che alcuni comuni si trovino con un calo di incassi, con minori risorse. Facile immaginare che chiederanno una 'compensazione' con trasferimenti nazionali, pagati dalla fiscalità nazionale. Per volgarizzare: pagati sempre da pantalone.

       Ma ecco alcune informazioni su come funzionerà il sistema di ''valori'' del nuovo catasto.

1) IL VALORE PATRIMONIALE:  La prima rivoluzione è la previsione non solo di valori di ''reddito'' (come ora) ma anche del valore patrimoniale dell'immobile. Per quest'ultimo si terrà conto dei ''valori medi'' del mercato nel triennio 2012-14. Chiaro che non in tutte le zone questo sarà possibile. In questo caso si useranno altri elementi.

2) DUE SOLI GRUPPI DI CATEGORIE: Tutti gli immobili  saranno divisi a seconda delle destinazioni d'uso in due grandi gruppi: unità Ordinarie (O) e unità Speciali (S). Le ordinarie saranno divise in 8 categorie, differenti rispetto alle 26 attuali. Eccole. O/1 Abitazioni in fabbricati residenziali plurifamiliari o promiscui; O/2 Abitazioni in fabbricari residenziali unifamiliari, plurifamiliari isolati o a schiera; O/3 Abitazione tipiche dei luoghi; O/4 Uffici, Studi e lavoboratori professionali; O/5 Cantine , Soffitte e simili; O/6 Posti auto coperti, posti auto scoperti su aree private, locali per rimesse di veicoli; O/7 Negozi, Laboratori artigianali e locali assimilabili; O/8 Magazzini, Locali da deposito e tettoie. Qualche curiosità: le cantine e le soffitte avranno lo stesso sistema di valori, sia se sono accatastate sia se non lo sono, divetano unità pertinenziali; nei negozi scompare la differenza tra zona principale e retronegozio; i castelli passano nelle categorie speciali.


3) GLI AMBITI TERRITORIALI: Il territorio, poi, sarà diviso in ambiti territoriali. Si chiameranno zone Omi (Osservatorio Mercato Immobiliare) e potranno essere porzioni di aree comunali, ma anche aree che superano più comuni.

4)  COME SI CALCOLERA' IL VALORE: Il valore di una singola unità immobiliare sarà dato dal valore unitario della propria categoria in una singola zona Omi. A questo si applicheranno dei coorettivi ''accrescitivi o diminutivi''. Il risultato andrà moltiplicato per la superficie in metri quadri dell'unità immobiliare. Quindi addio vani catastali.

5) I FATTORI CHE MODIFICANO IL VALORE: Ovviamente le motivazioni che faranno discostare il valore del singolo immobile da quello della zona di riferimento sono dovute alla posizione e alle qualità edilizie. In sintesi, se l'immobile gode di molti servizi varrà di più. Lo stesso se gli sono state fatte migliorie (tipo ristrutturazioni registrate al catasto). Per le abitazioni residenziali della Categoria O/1 al momento si punta a tener conto di 7 criteri: l'intorno, la tipologia edilizia, lo stato di conservazione e la presenza dell'ascensore (che riguardano l'intero fabbricato) ma anche la superficie, il livello del piano e l'affaccio (che caratterizzano la singola unità immobiliare)

6) I TEMPI: Si parte il primo luglio con il campionamento degli immobili che dovrà erminare nel giugno 2016. Le funzioni statistiche per dare i valori agli immobili dovranno essre completate entro il giugno 2018 ma il termine ultimo delle attività è previsto epr il 30 novembre 2019, in tempo per avviare il nuovo stistema nel 2020.

      Sarà una nuova stangata? Ai posteri l'ardua sentenza